Direito Societário

Por que a matrícula do Registro de Imóveis virou a peça mais importante do planejamento das empresas? Há um detalhe na Reforma Tributária que ainda não chegou à mesa da maioria dos empresários.

Trata-se de previsão na Lei Complementar nº 214/2025 com marco temporal fixado em 31 de dezembro de 2026. Depois dessa data, a alienação de imóveis sujeitará algumas empresas a incidência de IBS e CBS sobre uma base de cálculo significantemente superior. A diferença prática não dependerá da interpretação jurídica, da contabilidade ou das cláusulas contratuais, mas sim do registro no cartório imobiliário.

1 – O que muda na venda de imóveis?

A partir de 2027, a venda de imóveis por empresas do regime regular passa a ser tributada pelo IBS e pela CBS, os dois tributos que substituem PIS, COFINS, ICMS e ISS. A alíquota é reduzida pela metade para operações imobiliárias, mas a base de cálculo é o valor total da operação, e não o lucro.

Para evitar que o imposto recaia sobre o patrimônio acumulado ao longo de décadas, a lei criou o chamado redutor de ajuste, que consiste num valor vinculado a cada imóvel que é abatido do preço de venda antes de se calcular o tributo.

Para os imóveis que a empresa já possui, o redutor será fixado em 31 de dezembro de 2026. E o contribuinte poderá escolher entre dois caminhos, o custo de aquisição corrigido pela inflação ou o valor de referência apurado pelo Fisco, uma espécie de valor venal nacional. Em imóveis antigos, a escolha certa pode dobrar o redutor.

Imagine um imóvel comprado por R$ 100.000,00 em 2010, hoje com valor de referência de R$ 500.000,00 e proposta de compra por R$ 1.000.000,00. O custo corrigido pela inflação fica em torno de R$ 255.000,00. Pelo valor de referência, o redutor sobe para R$ 500.000,00. Na venda, o IBS e a CBS incidirão apenas sobre a parcela que exceder o redutor. Entre uma escolha e outra, no regime pleno, a diferença de imposto passa de R$ 30.000,00, num único imóvel. Multiplique por um portfólio inteiro e o valor deixa de ser detalhe.

2 – O benefício de ser proprietário

O benefício, porém, tem uma condição. A lei o reserva aos imóveis “de propriedade do contribuinte” em 31 de dezembro de 2026. E aqui mora o problema, porque “propriedade”, no direito brasileiro, não se prova com contrato, nem com escritura, nem com o balanço da empresa. Prova-se com o registro na matrícula do imóvel.

É o que diz o Código Civil desde sempre: “quem não registra não é dono”.

O Supremo Tribunal Federal aplicou exatamente essa lógica ao decidir que o ITBI só é devido com o registro da transferência imobiliária. Não há razão para supor que a administração tributária, ao aplicar o redutor de ajuste, vá adotar entendimento mais generoso do que o adotado pelo próprio Supremo. E o controle será fácil, pois os cadastros que alimentarão o redutor são construídos a partir de informações dos próprios cartórios.

3 – Quem está exposto?

Mais empresas do que se imagina. Imóveis comprados por compromisso de compra e venda, quitados há anos e nunca escriturados. Escrituras lavradas e guardadas na gaveta. Imóveis integralizados ao capital de uma holding, com a alteração contratual arquivada na Junta Comercial, mas sem registro na matrícula. Patrimônio recebido em incorporações, fusões e cisões que ninguém levou ao Registro de Imóveis. Cartas de arrematação à espera de registro.

Em todos esses casos, a empresa é dona para a contabilidade, para os sócios e para o mercado. Para o cartório, ainda não. Quem chegar a 31 de dezembro de 2026 nessa situação corre dois riscos:

a) O primeiro é ser tratado como quem adquiriu o imóvel só em 2027, perdendo a correção monetária de todo o período anterior e a possibilidade de optar pelo valor de referência.

b) O segundo, mais grave, é ver o redutor negado por completo. Muito embora haja argumentos jurídicos para discutir ambas as hipóteses, fato é que discutir com o Fisco é sempre o pior dos cenários quando a prevenção estava ao alcance de uma providência cartorária.

4 – O prazo é mais curto do que parece

Faltam pouco mais de dois meses. Nesse curto intervalo cabe o levantamento das matrículas, a obtenção de certidões, o recolhimento ou o reconhecimento de imunidade do ITBI, a lavratura de escrituras definitivas, a averbação de atos societários e, nos casos específicos, procedimentos para suprir a falta do vendedor, dentre outras particularidades.

Tudo isso deve ser finalizado antes do marco temporal fixado em 31 de dezembro de 2026. E não basta assinar documentos: é preciso calcular o prazo legal de análise do Cartório de Registro de Imóveis e o tempo hábil para cumprir eventuais exigências do registrador.

O planejamento é imediato e inegociável. Deixar essa regularização para a última hora significa depender da sorte diante do calendário, o que fatalmente resultará na perda do prazo e em um prejuízo tributário.

5 – O que fazer agora?

Levante todos os imóveis da empresa e confira detalhadamente cada uma das matrículas imobiliárias. Para cada divergência encontrada, identifique o título pendente e o caminho para registrá-lo. Reúna os comprovantes de aquisição, as guias de ITBI e de laudêmio, que também compõem o redutor.

 E, para cada imóvel, calcule com antecedência qual das duas opções de redutor é mais vantajosa, lembrando que o valor de referência pode ser impugnado quando se mostrar inadequado.

O redutor de ajuste foi concebido como um mecanismo de justiça fiscal. Mas ele só protege quem estiver, no dia certo, com o nome certo na matrícula certa.

Atenção, tome uma atitude, pois o resto é litígio.

Quando se fala em planejamento patrimonial e sucessório, o primeiro instinto de muitos empresários é constituir uma Holding Familiar. A criação de um novo CNPJ para agrupar as participações societárias e os bens da família é, de fato, um excelente primeiro passo.

No entanto, é um erro perigoso acreditar que a simples abertura de uma empresa resolve o problema da sucessão.

O maior risco para a continuidade de um negócio familiar não costuma vir de fora. Ele nasce de dentro: divergências na gestão, herdeiros que não têm vocação para o negócio, disputas por distribuição de lucros e a confusão entre o que é ser dono e o que é ser gestor.

É exatamente aqui que o Direito Societário atua como o grande protetor do patrimônio, por meio de uma ferramenta indispensável: o Acordo de Sócios.

1 – A separação entre propriedade e gestão

Uma das premissas mais difíceis de se estabelecer em negócios familiares é que o direito à herança garante a propriedade das quotas, mas não garante uma cadeira na diretoria.

Ferramentas societárias permitem que o fundador separe essas duas esferas de forma cirúrgica. É possível estruturar a empresa de modo que todos os herdeiros recebam os dividendos (propriedade), mas apenas aqueles com qualificação técnica e perfil adequado tomem as rédeas da gestão, ou até mesmo que a gestão seja totalmente profissionalizada.

Para que isso funcione sem gerar ressentimentos ou paralisar a empresa, as regras do jogo precisam estar escritas e assinadas antes que os conflitos surjam.

2 – O que não pode faltar em um Acordo de Sócios 

O Acordo de Sóciosé um contrato parassocial, confidencial, que dita como os membros da família se relacionarão como sócios. Em uma Holding ou empresa operacional familiar, ele deve prever cenários complexos com soluções claras:

Regras de entrada e saída: Se um herdeiro não quiser continuar no negócio, como ele pode vender sua parte? O acordo deve prever o Direito de Preferência para os demais familiares, evitando que “estranhos” ou ex-cônjuges ingressem no quadro societário.

Critérios de avaliação (Valuation): Um dos maiores motivos de litígio é o valor das quotas de quem deseja sair. O acordo deve pré-estabelecer o método de valuation (como fluxo de caixa descontado ou múltiplos de EBITDA) e prazos de pagamento que não descapitalizem a empresa.

Política de distribuição de lucros: Para evitar a “fome do minoritário” quando quem controla a empresa retém os lucros injustificadamente para forçar os outros a venderem suas quotas barato, é fundamental fixar regras claras sobre a obrigatoriedade e os percentuais de distribuição de dividendos.

Mecanismos de desempate (Deadlock): Em empresas com divisões de quotas muito equilibradas (como 50/50 entre dois irmãos), qualquer discordância pode paralisar a operação. O acordo precisa definir mecanismos de resolução de impasses, seja via mediação obrigatória, arbitragem ou opções de compra e venda forçada.

Governança e quóruns qualificados: Quais decisões o gestor pode tomar sozinho e quais exigem a aprovação da maioria (ou da totalidade) dos sócios? Decisões críticas, como a venda de um imóvel relevante, a tomada de empréstimos vultosos ou a contratação de parentes, devem exigir quóruns específicos.

3 – A prevenção é o melhor investimento

O planejamento societário e sucessório não é um pacote pronto que se compra na prateleira. Uma regra que funciona perfeitamente para uma família de investidores imobiliários pode ser desastrosa para uma família que opera uma indústria.

O trabalho de estruturação societária exige entender a dinâmica, a cultura e os objetivos de cada família e de cada empresário. Colocar essas regras no papel em vida e enquanto as relações são harmoniosas é o maior legado que se pode deixar.