Planejamento Patrimonial

No Brasil, existe uma máxima perigosa de que o advogado só deve ser procurado quando o problema já está na porta. No entanto, atualmente, com um cenário jurídico e tributário cada vez mais complexo, essa mentalidade reativa pode custar caro às famílias brasileiras, tanto no aspecto financeiro quanto no emocional.

A organização patrimonial preventiva deixou de ser uma exclusividade de grandes fortunas para se tornar uma necessidade de qualquer família que deseja perpetuar seus bens e garantir a harmonia entre seus herdeiros.

1) O custo do “deixar para depois”:

A procrastinação na organização do acervo familiar, é, muitas vezes, o fato que determina a dilapidação do patrimônio construído ao longo de uma vida. Quando a família opta por não agir preventivamente, ela fica sujeita a situações que podem comprometer a continuidade dos bens, como:

• O inventário judicial: Especialmente em casos de litígio, este processo pode comprometer o patrimônio familiar por meio da morosidade que imobiliza o acervo por tempo indeterminado e de uma pesada drenagem financeira decorrente de taxas, impostos e despesas judiciais.

• Disputas pela gestão do acervo: A ausência de regras sucessórias claras, de acordo com a vontade da pessoa falecida, frequentemente resulta em conflitos sobre quem deve administrar os bens e negócios, gerando impasses que podem levar à desvalorização dos ativos e à descontinuidade de atividades empresariais.

Além desses entraves, a ausência de um planejamento adequado pode expor a família à perda de eficiência tributária pela impossibilidade de otimizar impostos em vida, à vulnerabilidade dos ativos perante riscos cíveis ou profissionais e à desvalorização de bens decorrente de uma gestão ineficiente durante o período de transição.

O diferencial preventivo: Quando a organização é feita de forma antecipada, o cenário muda. Por meio de instrumentos específicos e um estudo personalizado, é possível organizar a sucessão de forma gradual, garantindo a eficiência tributária, protegendo os ativos contra riscos externos e estabelecendo regras de gestão que preservam o valor dos bens e a união familiar, eliminando, em muitos casos, a necessidade de um processo judicial futuro.

2) Segurança jurídica e preservação da harmonia familiar:

Diferente do que muitos pensam, prevenir não é apenas pensar na morte. É, antes de tudo, criar mecanismos jurídicos válidos para proteger o patrimônio em vida contra riscos operacionais das atividades empresariais e imprevistos da vida civil que podem atingir o patrimônio.

A história do Direito brasileiro está repleta de famílias que se fragmentaram durante a disputa por bens. A organização preventiva permite a implementação de regras claras e estruturadas entre os membros da família, evitando que o patrimônio se torne motivo de conflitos familiares.

É importante ressaltar que não existe uma fórmula pré-concebida para a segurança patrimonial. Cada estrutura é fruto de um estudo criterioso e individualizado, voltado para a prática de atos jurídicos estritamente condizentes com as necessidades e as particularidades de cada família.

 3) Um ato de amor e cuidado:

 Organizar o patrimônio de forma antecipada é, acima de tudo, um ato de amor e cuidado. É garantir que o esforço de uma vida inteira de trabalho não se perca em burocracias ou disputas desnecessárias.

O Ibañez Advogados acredita que a advocacia de alta performance é aquela que antecipa cenários. Nossa consultoria preventiva visa que os clientes tenham a tranquilidade de saber que seu patrimônio está seguro, organizado e pronto para o futuro.

O ano de 2026 representa uma janela de oportunidade única e provavelmente irrepetível para famílias e empresários que detêm patrimônio relevante no Estado de São Paulo e que buscam eficiência tributária e segurança jurídica, antes que as novas regras de progressividade e valor de mercado se consolidem. Duas mudanças estruturais convergem simultaneamente:

• a obrigatoriedade da progressividade das alíquotas do ITCMD, imposta pela EC 132/2023 e regulamentada pela LC 227/2026;

• a crescente pressão jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) para que a base de cálculo do imposto reflita o valor de mercado dos ativos subjacentes às participações societárias, em detrimento do Patrimônio Líquido (PL) contábil, critério historicamente respaldado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

Enquanto a legislação paulista ainda preserva a alíquota uniforme de 4% e o entendimento consolidado do TJSP ainda reconhece a adoção do Patrimônio Líquido como base de cálculo legítima, o contribuinte que estruturar seu planejamento patrimonial e sucessório agora pode capturar, de forma legal e segura, uma economia tributária expressiva, que tende a se estreitar à medida que a nova legislação estadual entre em plena vigência e a jurisprudência se consolide.

2. O contexto normativo: da alíquota fixa à progressividade obrigatória

2.1 A Reforma Tributária e a EC 132/2023

A Emenda Constitucional 132/2023 inseriu o inciso VI no art. 155, § 1.º, da Constituição Federal, determinando que o ITCMD “será progressivo em razão do valor do quinhão, do legado ou da doação”. A redação imperativa “será” não deixa margem interpretativa:

todos os estados devem adotar a progressividade, eliminando a faculdade que até então lhes assistia de manter alíquotas uniformes.

A LC 227/2026, última etapa da regulamentação da Reforma Tributária sobre o consumo, confirmou e regulamentou essa obrigatoriedade em âmbito nacional, estabelecendo normas gerais sobre: (i) progressividade por faixas; (ii) competência territorial; (iii) base de cálculo pelo valor venal; e (iv) regras sobre bens no exterior e trusts.

2.2 O Cenário em São Paulo: PL 7/2024 e a transição em curso

São Paulo manteve, por décadas, uma alíquota fixa de 4% sobre qualquer transmissão causa mortis ou doação (Lei Estadual 10.705/2000), independentemente do valor do patrimônio. Esse modelo, embora contestado doutrinariamente, gerou estabilidade e previsibilidade para o planejamento sucessório.

Com a aprovação da lei progressiva que já vigora em 2026, São Paulo poderá adotar um sistema escalonado com alíquotas de 2% a 8%, conforme previsto, por exemplo, no PL 2/2024, em trâmite na Assembleia Legislativa do Estado (ALESP).

O impacto poderá ser expressivo: para um patrimônio de R$ 5 milhões transmitido pela alíquota de 4% (regime atual), o ITCMD corresponde a R$ 200.000. Sob o regime progressivo, esse mesmo patrimônio pode gerar uma carga de R$ 260.000 a R$ 380.000, a depender da composição da base. Para patrimônios acima de R$ 10 milhões, a diferença pode ser da ordem de centenas de milhares de reais.

3. A questão central: Patrimônio Líquido x Valor de Mercado

3.1 A regra vigente em São Paulo e o entendimento do TJSP

O art. 14, § 3.º, da Lei Estadual 10.705/2000 estabelece que, na transmissão de participações societárias não negociadas em bolsa, a base de cálculo do ITCMD corresponde ao valor patrimonial das quotas, isto é, o Patrimônio Líquido (PL) contábil da sociedade, apurado no balanço.

A jurisprudência do TJSP tem, de forma consolidada e reiterada, reconhecido a legitimidade desse critério. Em levantamento recente, 95% das disputas no TJSP foram favoráveis ao contribuinte, afastando pretensões fazendárias de arbitramento pelo valor de mercado.

Em síntese: a lei paulista é clara e a jurisprudência do TJSP é robustamente favorável ao contribuinte que adota o PL contábil como base de cálculo do ITCMD. Esse é um dos fundamentos mais sólidos para o aproveitamento da janela de 2026.

3.2 O risco crescente: a posição do STJ

O quadro favorável descrito acima não está isento de riscos. A 2.ª Turma do STJ, em julgamento unânime proferido em 18 de fevereiro de 2025 (REsp 2.139.412/MT, Rel. Min. Francisco Falcão, DJe 21/02/2025), decidiu que o ITCMD deve ser calculado com base no valor de mercado dos imóveis integralizados no capital social de uma empresa, e não no valor patrimonial contábil das quotas.

O STJ fundamentou-se nos arts. 38 e 148 do CTN, sustentando que: (i) a base de cálculo do ITCMD é o valor venal compreendido como valor de mercado dos bens transmitidos; e (ii) o Fisco pode arbitrar a base de cálculo quando o valor declarado não refletir a realidade econômica da transmissão.

Embora o precedente seja de Mato Grosso, Estado com legislação distinta, o fundamento nos arts. 38 e 148 do CTN tem natureza federal e potencial de impacto sobre São Paulo, especialmente em estruturas com patrimônio imobiliário de elevada valorização.

A decisão do STJ aplica-se, em princípio, a casos em que imóveis foram integralizados ao capital social pelo valor histórico contábil, gerando discrepância significativa em relação ao valor de mercado atual. O Ministro relator ressaltou que permitir a adoção do PL contábil poderia resultar em subavaliação que compromete a arrecadação tributária.

Ademais, o TJSP vem ampliando o escrutínio sobre distribuições desproporcionais de lucros em holdings familiares. Na Apelação n.º 1017523-31.2025.8.26.0196, o Tribunal reformou sentença favorável ao contribuinte, determinando a incidência do ITCMD sobre distribuição desproporcional quando ausente propósito negocial demonstrado. Trata-se de sinal de que a postura do TJSP pode estar em gradual convergência com a linha mais restritiva do STJ.

4. As providências possíveis em 2026: estratégias e fundamentos

4.1 Estruturação ou adequação de holdings patrimoniais e familiares

A constituição ou reorganização de sociedades patrimoniais (holdings) permite concentrar os ativos em uma pessoa jurídica e transmitir quotas e não os bens diretamente para os herdeiros ou sucessores. Sob a legislação paulista vigente, a base de cálculo é o PL contábil da sociedade, que frequentemente é inferior ao valor de mercado dos bens subjacentes.

Para que essa estrutura seja juridicamente sustentável à luz dos recentes julgados, recomenda-se: (i) manter escrituração contábil regular e atualizada; (ii) documentar o propósito negocial da estrutura (gestão patrimonial, proteção familiar, eficiência operacional); e (iii) elaborar laudo técnico de avaliação patrimonial que embase, em eventual contestação, a coerência entre o PL contábil e os ativos subjacentes.

4.2 Doações com reserva de usufruto em vida

A doação antecipada de quotas ou bens com reserva de usufruto vitalício em favor do doador é mecanismo amplamente utilizado para antecipar a transmissão patrimonial, preservando a gestão e os rendimentos em mãos do patriarca ou matriarca. Realizada ainda sob a alíquota de 4% (ou sob as faixas iniciais da legislação estadual que preverá a progressividade), a operação pode representar economia significativa frente à transmissão causa mortis futura, quando o acervo patrimonial possivelmente terá crescido.

4.3 Inventário extrajudicial antecipado (partilha em vida)

A partilha em vida, formalizada por escritura pública com ou sem antecipação de herança, permite travar a base de cálculo e a alíquota vigentes. É especialmente recomendável para patrimônios com imóveis de elevada valorização nos quais a diferença entre PL contábil e valor de mercado é mais pronunciada.

4.4 Aproveitamento da janela de alíquota: o timing é determinante

Sob a futura tabela progressiva, transmissões de valores elevados poderão atingir a faixa de 8%. Transmissões realizadas em 2026 ainda podem capturar alíquotas efetivas médias inferiores, especialmente por meio da decomposição do patrimônio em múltiplas doações entre diferentes donatários ou ao longo do tempo, desde que observadas as regras de cômputo global de doações sucessivas previstas na LC 227/2026.

5. Conclusão: agir com consciência e com urgência

O ITCMD em São Paulo atravessa o mais significativo período de transformação desde a promulgação da Constituição de 1988. A convergência entre a progressividade obrigatória e a ameaça de mudança na base de cálculo torna 2026 uma janela de oportunidade que, muito provavelmente, não se reabrirá nas condições atuais.

O planejamento sucessório e patrimonial realizado agora oferece três vantagens simultâneas: (i) alíquota efetiva ainda favorável em relação ao que deverá vigorar nos próximos anos; (ii) base de cálculo pelo PL contábil, respaldada pela lei estadual e pela jurisprudência consolidada do TJSP; e (iii) segurança jurídica relativa, pois as estruturas adotadas sob a lei vigente preservam o ato jurídico perfeito.

É imprescindível, contudo, que o planejamento seja conduzido com rigor técnico, documentação adequada do propósito negocial e assessoria jurídica especializada, sobretudo diante do crescente escrutínio fiscal e da evolução jurisprudencial do STJ. A economia tributária legítima não dispensa, e sim exige, a robustez jurídica da estrutura.

O ano de 2026 inaugurou um cenário de profundas transformações para os investidores do setor imobiliário. Com a entrada em vigor da Lei nº 15.270/2025, o mercado viu a criação da aguardada isenção de Imposto de Renda para rendimentos de até R$ 5 mil mensais (R$ 60 mil anuais).

Embora essa mudança traga um alívio imediato para os pequenos locadores, ela acende um alerta para investidores com carteiras mais robustas. Diante das limitações da pessoa física e da iminência dos efeitos da Reforma Tributária (com os testes do IBS e da CBS a partir de 2027), o debate deixa de ser apenas sobre como “pagar menos imposto” e passa a ser sobre arquitetura societária.

Entenda por que a transferência do seu patrimônio para uma estrutura empresarial deixou de ser um luxo e se tornou a principal estratégia de organização, gestão e proteção familiar.

O limite da pessoa física e a transição para a pessoa jurídica

Até o final de 2025, a gestão de imóveis na pessoa física era sinônimo de lidar com o carnê-leão. Hoje, com a nova isenção e o desconto progressivo para rendas de até R$ 7.350 mensais, estruturas familiares simples conseguem otimizar seus ganhos. É possível, inclusive, utilizar o Código Civil a favor da família: casais com imóveis em comum podem fracionar a titularidade e as receitas de locação em seus respectivos CPFs, dobrando licitamente a faixa de isenção.

Contudo, à medida que o patrimônio cresce, administrar múltiplos imóveis na pessoa física torna-se uma operação administrativamente caótica e juridicamente frágil. Para grandes volumes de locação, o peso tributário (que logo sentirá os impactos agressivos do IBS e da CBS) é apenas o sintoma de um problema maior: a falta de profissionalização da estrutura patrimonial.

A Força da Estrutura Societária: Por que abrir uma Holding ou empresa administradora de bens próprios?

Quando o investidor decide constituir uma sociedade Patrimonial Imobiliária, ele deixa de atuar como uma pessoa física que “arrecada aluguéis” e passa a operar por meio de uma pessoa jurídica estruturada.

Os imóveis são transferidos para o capital social da empresa (integralização) que passa a ser a titular e locadora dos bens. Essa simples mudança de roupagem jurídica oferece benefícios estruturais inestimáveis:

O benefício tributário como consequência da organização.

É exatamente por estar sob um modelo societário organizado que a “Holding” recompensa o investidor financeiramente.

Ao operar pelo Lucro Presumido, a carga tributária efetiva sobre a receita de locação despenca da tradicional alíquota de até 27,5% da pessoa física para uma faixa entre 11,33% e 14,53%. É a estrutura societária que confere a legitimidade para acessar esse regime tributário mais favorável, gerando uma economia gigantesca para quem fatura acima de R$ 240 mil anuais, que por sua vez também poderá se valer dos custos de manutenção dos bens para redução da carga fiscal incidente sobre as locações imobiliárias, provenientes da implementação do regime da não cumulatividade pelo IVA Dual. 

O momento de estruturar o seu patrimônio é agora

A estruturação de uma sociedade patrimonial envolve Direito Societário puro: elaboração de contrato social estratégico, acordo de quotistas, regras de administração e cláusulas de proteção. Com as iminentes mudanças no sistema de consumo (IBS/CBS), o ano de 2026 representa a janela de oportunidade perfeita para profissionalizar a gestão dos seus imóveis. Mudar a estrutura agora é garantir a perpetuidade, a segurança e a rentabilidade do patrimônio da sua família para as próximas gerações.

Assinar um contrato de locação — seja para fins residenciais ou para o estabelecimento de um negócio — transcende a simples entrega de chaves. Trata-se de um negócio jurídico complexo com repercussões financeiras e patrimoniais de longo prazo.

Muitos locatários, buscando uma economia que se prova equivocada, valem-se de modelos genéricos ou minutas de adesão elaboradas unilateralmente por imobiliárias e proprietários. No entanto, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é permeada por normas de ordem pública que não podem ser afastadas pela simples vontade das partes.

A intervenção de um advogado especialista transforma o risco latente em previsibilidade, garantindo que o pacto respeite o equilíbrio econômico-financeiro e a legalidade estrita.

06 Pontos Críticos onde a Assessoria Jurídica evita prejuízos severos

Abaixo, elencamos, resumidamente, alguns pilares onde o olhar técnico jurídico poderá barrar abusividades e proteger o seu caixa:

1. Blindagem contra a Dupla Garantia

É terminantemente vedada, sob pena de nulidade absoluta e configuração de contravenção penal, a exigência de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato (ex: fiador cumulado com caução). Jurisprudencialmente, a existência de dupla garantia anula a segunda modalidade prestada. O especialista garante que a garantia seja a menos onerosa ao locatário.

2. Proteção do Fundo de Comércio (Locação Comercial)

Para o empresário, o imóvel é o cerne da operação. O direito à Ação Renovatória permite a renovação compulsória do contrato para proteger a clientela e o ponto geográfico. Contudo, esse direito exige requisitos cumulativos rigorosos: contrato escrito, prazo determinado de 5 anos e exploração do mesmo ramo por 3 anos. O advogado estrutura o pacto desde o primeiro dia para impedir a retomada imotivada (denúncia vazia) e a perda do fundo de comércio.

3. Distribuição Técnica de Despesas Condominiais

A confusão entre despesas ordinárias (inquilino) e extraordinárias (locador) é fonte inesgotável de litígios. Itens como fundo de reserva, obras estruturais e pintura de fachada são obrigações exclusivas do proprietário. A análise jurídica impede que cláusulas abusivas repassem ilegalmente esses custos — ou taxas de administração imobiliária — ao locatário.

4. Moderação de Multas e Vedação ao Bis in Idem

Qualquer multa por desocupação antecipada deve ser, obrigatoriamente, calculada de forma proporcional ao tempo restante do contrato. Além disso, a jurisprudência veda a cumulação de multa moratória com compensatória sobre o mesmo fato gerador. O olhar técnico barra penalidades astronômicas e garante a redução equitativa pelo juiz se a obrigação for cumprida em parte.

5. Eficácia Real do Direito de Preferência e da Cláusula de Vigência

Se o imóvel for vendido, o locatário tem preferência na compra em igualdade de condições com terceiros. Todavia, para exercer o direito de adjudicação (tomar o imóvel se for preterido), o contrato deve estar averbado na matrícula há pelo menos 30 dias. Orientamos também a inclusão da Cláusula de Vigência, que obriga o novo comprador a respeitar o contrato até o fim, desde que registrada no Registro de Imóveis.

6. Rigor no Termo de Vistoria e Matriz de Riscos

Nenhum contrato deve ser assinado sem um Termo de Vistoria detalhado, com registro documental do estado do bem. O advogado assegura que a responsabilidade pela manutenção se limite ao desgaste natural do uso, evitando que o locatário seja compelido a reformar o imóvel do proprietário ao final do vínculo.

Conclusão: Não assine dúvidas, assine garantias.

Um contrato de locação não é um formulário estático; é um instrumento vivo que ditará a segurança da sua família ou a estabilidade da sua empresa por anos. Investir em assessoria jurídica especializada não é um custo, mas uma medida de gestão de riscos e proteção patrimonial.