A partir deste tema da locação de bens próprios e reestruturação sucessória, de grande interesse e amplitude, passarei a compartilhar alguns artigos, onde poderei expor e abordar nossa forma de pensar e trabalhar, sempre abrangendo temas do cotidiano do escritório, albergados pelo conceito da organização patrimonial e empresarial lato sensu.
A proposta é que pouco a pouco possamos adquirir e compartilhar conhecimentos provenientes dos estudos e casos práticos envolvidos pelos temas propostos, cujos quais irão priorizar o interesse de todos. Nada mais atual e impactante ao interesse coletivo do que os efeitos da reforma tributária em nossas vidas, com toda a sua voracidade arrecadatória, nos alcançando em aquisições, receitas, transferências e até quando de nossa ausência.
Tal como podemos acompanhar nos jornais, noticiários e veículos de comunicação em geral, o ordenamento jurídico-tributário brasileiro vivencia uma metamorfose estrutural sem precedentes. Para melhor nos situar, tudo se iniciou pela promulgação da Emenda Constitucional 132/2023 e sua posterior regulamentação pelas recentes Leis Complementares 214/2025 e 227/2026. Esta reforma não se limita à mera simplificação burocrática; ela inaugura um paradigma de tributação sobre o valor agregado (IVA Dual), que altera radicalmente a economia imobiliária e os modelos de preservação de patrimônio familiar. A transição do modelo fragmentado de PIS, Cofins, ICMS e ISS para o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) impõe uma análise rigorosa da locação de bens próprios, tradicionalmente vista como uma atividade de baixa complexidade fiscal, mas que agora se torna o centro de uma nova lógica de incidência ampla e não cumulatividade plena.
A arquitetura normativa da reforma: Da proposição legislativa à consolidação jurídica
Para fins de maior didatismo a compreensão do novo sistema exige o mapeamento preciso da correlação entre os Projetos de Lei Complementar (PLPs) e as normas efetivamente sancionadas. O arcabouço da reforma fiscal brasileira foi dividido em eixos temáticos para viabilizar sua tramitação e implementação, resultando em duas leis fundamentais que operam de forma integrada para gerir o consumo, as transferências e a sucessão patrimonial.
A Lei Complementar 214, de 16 de janeiro de 2025, representa a materialização do PLP 68/2024. Esta lei institui as regras-matrizes do IBS, da CBS e do Imposto Seletivo (IS), definindo os elementos essenciais da obrigação tributária: fato gerador, base de cálculo, alíquotas e sujeitos passivos. No contexto imobiliário, por sua vez, a LC 214/2025 é o dispositivo que traz a locação para a base de incidência do IVA, superando décadas de discussões jurisprudenciais sobre a natureza do serviço de locação.
Complementarmente, a Lei Complementar 227, sancionada em 14 de janeiro de 2026, é o resultado da aprovação do PLP 108/2024. Enquanto a primeira lei foca na incidência, a LC 227/2026 debruça-se sobre a governança e a implementação prática, instituindo o Comitê Gestor do IBS (CG-IBS) e regulamentando o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) sob as novas diretrizes de progressividade obrigatória. A relação entre estas normas é de simbiose operativa: a LC 214 define o imposto sobre a renda da locação (via consumo), enquanto a LC 227 define a tributação sobre a transferência da propriedade que gera essa renda.
O novo regime de locação de bens próprios: Pessoa física e jurídica sob a ótica do IVA
A reforma tributária quebra a distinção histórica entre a locação exercida por indivíduos e por empresas no que tange à tributação indireta. O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou serviços, e a LC 214/2025 foi explícita ao incluir a locação, o arrendamento e a cessão temporária de bens imóveis no conceito de fornecimento tributável.
A caracterização da pessoa física como contribuinte regular
Uma das inovações mais impactantes para o investidor imobiliário individual é a criação de critérios objetivos que “consideram” a pessoa física como contribuinte do regime regular de IBS e CBS. Segundo o Artigo 251 da LC 214/2025, a habitualidade e a escala econômica elevam o proprietário individual ao status de empresa para fins de tributação do consumo.
Os critérios para esse enquadramento são cumulativos e baseados em materialidade econômica. A pessoa física torna-se contribuinte quando, no ano-calendário anterior, sua receita bruta total com locações ou arrendamentos exceder R$ 240.000,00 e ela possuir mais de três imóveis distintos destinados a essas atividades. A legislação introduziu um mecanismo de monitoramento de fluxo de caixa: se, em qualquer mês do ano corrente, a receita atingir 20% do limite anual (R$ 48.000,00), o enquadramento ocorre automaticamente a partir do mês subsequente.
Este dispositivo jurídico visa neutralizar o planejamento tributário que fragmentava a titularidade de imóveis entre membros da família para evitar a tributação corporativa. Ao focar na receita bruta e no número de unidades, a lei reconhece a atividade como empresarial de fato, sujeitando-a ao IVA dual e à emissão de notas fiscais, embora o rendimento líquido continue sujeito ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) sob as regras do Carnê-Leão.
O tratamento para locações residenciais e o redutor social
Para mitigar o impacto do IBS e da CBS sobre o custo da moradia, a reforma previu uma redução significativa na carga tributária das locações residenciais tradicionais. Esses contratos gozarão de um redutor de 70% na carga tributária total, resultando em uma alíquota efetiva próxima a 8%, valor consideravelmente inferior à alíquota padrão estimada para o IVA brasileiro.
Além da redução de alíquota, a base de cálculo mensal para locação residencial permite a dedução de um “Redutor Social” no valor de R$ 600,00 por imóvel. Este valor é abatido diretamente da receita bruta antes da aplicação da alíquota, agindo como uma parcela isenta que beneficia proporcionalmente mais as locações de menor valor, promovendo justiça fiscal no setor habitacional.
Requisitos de custos e a nova sistemática de créditos em operações imobiliárias
Diferentemente do regime de lucro presumido atual, onde o PIS e a Cofins são calculados sobre a receita bruta (regime cumulativo), o novo sistema é pautado pela não cumulatividade plena, sendo este o maior conceito imposto pela reforma fiscal no que tange o consumo. Para as holdings imobiliárias e grandes locadores, isso significa que o imposto pago nas aquisições gera créditos que podem ser compensados com os débitos das locações.
Custos que geram direito a crédito
A LC 214/2025 estabelece que o contribuinte pode apropriar-se de créditos sobre bens e serviços utilizados em sua atividade econômica. No caso de empresas de locação de bens próprios, os custos operacionais tornam-se ativos fiscais estratégicos. Os principais eixos de creditamento incluem:
- Custos de Manutenção e Conservação: Gastos com materiais de construção, serviços de reformas (retrofits) e manutenção predial tributados por IBS/CBS geram créditos imediatos para a holding.
- Insumos de Infraestrutura: Contas de energia elétrica, água, esgoto e telecomunicações vinculadas à gestão dos imóveis ou das áreas comuns (quando pagas pelo locador) são passíveis de creditamento.
- Serviços Terceirizados: Despesas com segurança patrimonial, limpeza, administração de condomínios e corretores de imóveis (taxas de intermediação) permitem a recuperação do imposto pago.
- Aquisição de Bens de Capital: A compra de novos imóveis para locação a partir de 2027 permitirá ao locador o aproveitamento do crédito do IBS/CBS incidente na aquisição.
Restrições e vedações ao creditamento
É crucial notar que a lei impõe restrições severas ao uso pessoal. Imóveis residenciais e serviços a eles vinculados são, por presunção legal, considerados de uso e consumo pessoal, o que veda o creditamento de IBS e CBS, salvo quando o imóvel for comprovadamente destinado à atividade econômica de locação tributada. Se o imóvel for utilizado para moradia própria do sócio ou de seus familiares até o terceiro grau, ocorre a vedação ou o estorno obrigatório dos créditos apropriados.
Além disso, a opção por regimes simplificados de tributação, como o previsto no Artigo 487 da LC 214/2025, acarreta a renúncia integral à apropriação de créditos. Esta é uma decisão estratégica que exige análise matemática: o benefício da alíquota reduzida de 3,65% deve ser comparado ao valor dos créditos que seriam gerados no regime regular de aproximadamente 8% (líquido de créditos).
Uma Janela de Oportunidade – A janela de 2026 é estratégica para antecipar doações e reestruturar contratos de locação antes da vigência plena das novas alíquotas em 2027. Nossa recomendação é uma auditoria completa na carteira imobiliária para identificar quais ativos devem permanecer na pessoa física e quais devem ser migrados para estruturas societárias que permitam o aproveitamento de créditos fiscais.
Estamos à disposição para realizar as simulações matemáticas específicas para o seu caso e garantir que a transição ocorra com a máxima segurança jurídica e economia tributária.
