O nosso entendimento sobre assuntos do mundo jurídico

Em um país onde o déficit habitacional é imenso, e onde também é recorrente a ideia de não se mobilizar grandes investimentos para aquisição de imóveis comerciais, tem-se a locação de imóveis urbanos, regulada pela Lei nº 8.245/91 (e suas posteriores alterações), como um tema bastante importante na vida das pessoas, seja do ponto de vista residencial (onde a lei prevê uma maior proteção), como também comercial (onde as partes têm margem maior de negociação).

Na nossa experiência, entendemos que qualquer locação, seja residencial, de temporada ou comercial, deve sempre ser precedida de uma análise jurídica adequada, pelo locatário e pelo locador, a fim de se avaliar se os direitos e deveres das partes estão de acordo com as normas aplicáveis. Mais que isso, importante analisar questões que podem, por exemplo, prejudicar a manutenção do contrato, contrariar a intenção final de qualquer das partes, comprometer a garantia prestada, etc.

Quais os tipos de garantia que podem ser exigidos em um contrato de locação? Pode haver mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato? Qual a melhor garantia? Como acionar a garantia locatícia escolhida? Pode-se atrelar o aluguel ao salário mínimo ou a variação cambial de moeda estrangeira? Podem os aluguéis serem cobrados antecipadamente? Há limite para ajuste do valor do aluguel? Quais critérios devem ser observados na correção monetária do valor do aluguel, inclusive quanto à periodicidade e deflação? Como e quando é possível revisar o aluguel em curso, trazendo-o ao valor de mercado? Existem prazos mínimos de vigência para os contratos (residencial, temporada e não residencial)? O locador pode reaver o imóvel locado enquanto o contrato estiver vigendo? O locatário tem direito a renovação do contrato? Quais são as multas passíveis de previsão em um contrato de locação? Como funciona e quando se aplica a multa proporcional? Pode haver cumulação de multas em um mesmo contrato?

São inúmeras perguntas que merecem resposta, e nós poderíamos listar, com facilidade, dezenas de outras situações e questões relevantes (e problemáticas), que nos deparamos constantemente quando o assunto é locação urbana.

Portanto, podemos dizer, com conhecimento de causa, que existem dezenas de questões locatícias discutidas todos os dias no Poder Judiciário, as quais oneram e desgastam as partes, mas que poderiam ser evitadas, ou ao menos reduzidas, caso as tratativas negociais e a própria contratação da locação fosse precedida de uma análise técnica ampla e responsável, não só identificando tais questões, como também, propondo soluções saudáveis ao contrato e a manutenção da boa relação entre as partes.

O recomendável, portanto, é que sempre haja o auxílio de um profissional que conheça e vivencie o tema locação, tanto do ponto de vista legal e suas particularidades, como também da prática do dia a dia, sendo esta, em nossa experiência, a melhor maneira de assegurar uma relação contratual saudável e equilibrada.

por Alessandro Minutti
Advogado do escritório Ibañez Advogados